早稲田大学法学部卒、九州大学法科大学院修了。
福岡県弁護士会所属。弁護士法人染矢修孝法律事務所（福岡市）代表弁護士。
相続人多数や不動産が多く含まれる遺産分割事件・遺留分侵害額請求事件等の相続問題や、不動産トラブルなどの法的紛争に数多く対応。提携する不動産鑑定士、税理士、司法書士など他士業とも緊密に連携し、実務に即した総合的な解決に尽力している。
複雑な法的問題でも、できる限り分かりやすく説明、的確にアドバイスすることなどに、日々心がけて事件解決に取り組んでいる。
092-406-6872平日9:00〜19:00
遺産分割・遺留分侵害額請求の強い味方！不動産鑑定士×弁護士が強力タッグ
遺産分割・遺留分侵害額請求の強い味方！
不動産鑑定士×弁護士が強力タッグ
─ 福岡県やその隣県で、遺産分割・遺留分侵害額請求事件にお悩みの皆様へ ─
遺産相続のトラブルは法律だけでなく、不動産の評価や売却、分割方法など、多くの専門知識が必要になります。当法律事務所では、提携する不動産鑑定士と協力し不動産に強い法律事務所として、依頼者の皆様の問題解決をサポートしています。
当事務所は遺産分割交渉、調停や遺留分侵害額請求の交渉、調停に強みを持ち、これまで数多くの調停案件を成功に導いてきました。 特に不動産が関係するケースでは、専門的な知識を駆使し依頼者にとって有利な解決を図ります。
さらに、当事務所が提携する不動産鑑定士は福岡県内の家庭裁判所で調停委員としての経験を持ち、実際の調停手続きにも深く精通しています。 そのため、調停の進め方や裁判所の判断基準を踏まえた戦略的な対応が可能です。
今回、長年の実績を持つ不動産鑑定士と弁護士が対談し、
過去に解決した遺留分侵害額請求事件をもとに、遺産分割や
遺留分侵害額請求において重要なポイントを解説します。
弁護士×不動産鑑定士対談：不動産を含む相続トラブルの解決策とは？
遺産分割や遺留分侵害額請求事件において、不動産が関わるケースはどのような課題がありますか？
「遺産の中に不動産が含まれている場合、適正な評価が問題となります。不動産の価格は市場動向、近隣取引事例、公法上の規制（都市計画法や建築基準法など）など、多くの要素によって決まります。これらを適切に考慮しなければ、相続人間で評価額の乖離が生じ、紛争の原因となることが多いのです。」
「特に遺産分割調停や遺留分侵害額請求調停では、不動産の評価が重要な争点になりますね。裁判所も固定資産税評価額や相続税評価額を参考にしますが、それだけでは市場実勢価格を反映できないため、専門家の意見が不可欠です。当事務所では、不動産鑑定士の評価をもとに、依頼者の主張を論理的に整理し、調停での有利な解決を図っています。」
不動産の鑑定評価はどのように行われますか？
評価方法には、原価法（コストアプローチ）、取引事例比較法（マーケットアプローチ）、収益還元法（インカムアプローチ）の三手法により求めます。例えば、建物の価格はその建築に要した費用を基に求めることが出来ますし（原価法）、土地の価格は類似物件の取引事例から比較して求めることが出来ます（取引事例比較法）。また、土地を賃貸することにより得られる賃料収入を基に試算する方法（収益還元法）や、分譲マンション・区画分譲を想定し、その投資採算性から求める方法（開発法）によっても評価できます。
なるほど。評価のアプローチが複数あるということは、物件の性質や目的によって使い分ける必要があるということですね？
おっしゃる通りです。例えば、自用の住宅地であれば取引事例比較法が主に用いられますし、収益を生むオフィスビルや店舗であれば収益還元法の方が適しています。また、開発途上の土地や特殊な不動産では、複数の手法を併用するケースも多いです。
調停や訴訟の場では、評価額に加えて、その評価の「説得力」が問われることが多いと感じます。
不動産鑑定士によって評価額が異なるのはなぜでしょうか？
鑑定評価は、統一的な基準のもとに行われるものの、評価手法の選定、参照する市場データの取り上げ方、物件特性の考慮方法などに専門家としての判断が入るため、鑑定士によって評価額が異なることは珍しくありません。だからこそ、特に調停や訴訟では、その評価の合理性や説明力が非常に重要になります。
実際に当事務所で対応したある案件では、遺産の大半が福岡市内の都心部にある大型不動産で、その評価額を巡って相続人間で深刻な対立が生じました。この事案は、立地や将来的な開発可能性、収益性といった高度な観点からの不動産鑑定が求められる特殊なものでした。
その件はよく覚えています。収益還元法を中心に評価を進めながら、類似取引事例との比較も併せて行いましたね。法的な争点を意識して、評価書の構成もかなり丁寧に工夫しました。
ええ。おかげさまで、収益還元法と取引事例比較法を併用しつつ、その算定過程を図表やフローチャートで視覚的に整理した評価報告書は、裁判所にも好印象だったようです。結果的に、裁判所の和解案は依頼者の主張をほぼ反映する内容となり、約1年弱で調停が成立しました。
訴訟や調停においては、評価額だけでなく、第三者にとって理解しやすい「説明のわかりやすさ」が大切ですからね。実務に即した評価書の作成が、法的解決のスピードにも大きく影響すると感じます。
まさにそうです。他にも、相続財産のほとんどが不動産だった事案で、相続人の一人が遺留分侵害額請求をしたケースがありました。このときも貴所の詳細な評価報告書を裁判所に提出し、適正な評価額を提示することで、請求額を一定範囲に収めることができ、最終的に円満な解決に繋がりました。
評価額が争点になる場面では、裁判所が納得できる材料を用意することが、調停や訴訟を優位に進める鍵になります。そうした意味でも、弁護士と鑑定士が早期から連携して準備を進めることが非常に有効ですね。
当事務所では、調停や訴訟を前提とした不動産鑑定評価書の作成を重視しています。説得力ある評価により争点を整理し、依頼者の利益を最大限に守ることを目指しています。今後も引き続き、実務に即した鑑定評価をお願いできればと思います。
もちろんです。今後も、法律専門家の視点を踏まえた実践的な評価を提供し、円滑な紛争解決に貢献してまいります。
プロフィール
染矢 修孝
弁護士法人 染矢修孝法律事務所 代表
久保田 茂
サジェスト不動産鑑定事務所 代表
九州大学経済学部経済工学科卒業。
現在、公的な役職として福岡地方裁判所大牟田支部家事調停委員、久留米市固定資産評価審査委員を務めるほか、西南学院大学および福岡大学で非常勤講師を担当。
遺留分侵害請求や複雑な権利関係を伴う不動産、継続地代・継続賃料、資産税評価など、専門性が求められる分野を中心に取り組んでいる。
弁護士や税理士などの専門家とも連携し、案件ごとに柔軟な対応を心がけている。
鑑定評価書の作成にあたっては、単なる価格提示にとどまらず、ご依頼者の課題解決に資することを第一に考え、個別事情に即した理論構成を重視している。
その姿勢は、これまで多くのご依頼者から高く評価されている。
当事務所がサポートした案件の概要を写真付きでご紹介しています。
遺産分割や遺留分侵害額請求事件のご相談はぜひ、福岡市内の弁護士、不動産鑑定士の私たちへご相談ください。遺産分割や遺留分侵害額請求に強い、実績豊富な弁護士が対応します。
相続問題、とりわけ遺産分割調停や遺留分侵害額請求調停は、法律だけでなく交渉力や実務的な戦略が求められる非常に専門性の高い分野です。
当法律事務所では、福岡市を拠点に、数多くの相続調停・訴訟案件を手がけてきた豊富な経験を活かし、ご依頼者の権利と利益を最大限に守るサポートを行っております。
初回は１時間相談料を無料としております。
お気軽にご連絡ください。
弊所を選ぶ6つのメリット
遺産分割調停・
遺留分侵害額請求調停に強い
当事務所は、これまでに多数の相続調停案件を取り扱ってきました。
特に複雑な不動産が関係する事案や、相続人間での激しい評価額争いがあるケースでも、戦略的な主張と実務的な進行管理により、有利な解決を導いてきた実績があります。調停段階からの適切な対応が、紛争の長期化を防ぎ、依頼者の精神的・経済的負担を軽減します。
家庭裁判所の調停実務に精通
提携している不動産鑑定士の中には、家庭裁判所で調停委員の経験を持つ者もおり、実務の現場で通用する説得力ある評価が可能です。
調停の進行や裁判官の思考過程を意識した資料作成や主張展開により、調停の早期成立を目指します。
適正で説得力のある不動産評価
相続財産の多くを占めるのが不動産ですが、評価が一律ではなく、どのように評価するかによって大きく結果が変わることもあります。当事務所では、経験豊富な不動産鑑定士と連携し、原価法・取引事例比較法・収益還元法などを適切に使い分けた精度の高い評価書を作成・提出。調停や訴訟で「説得力のある証拠」として機能します。
交渉力の強化につながる専門家（不動産鑑定士/税理士/司法書士等）のネットワーク
相続人同士で評価額について意見が対立する場面では、第三者である専門家の意見が重要な判断材料になります。不動産鑑定士の知見をベースに、相手方との交渉や調停委員とのやり取りを円滑に進め、依頼者にとって有利な内容での合意形成を図ります。
戦略的な遺産分割の提案
当事務所では、家庭裁判所の実務における不動産の評価を踏まえた上で、皆様のご分割のご希望にできる限りそう形で、どのような分割案が、中長期で、依頼者にとって真に有利にとなるか等を検討し、複数の選択肢を提示します。依頼者の希望や将来的なリスクも考慮した上で、最も合理的で現実的な分割案を設計し、調停や和解に臨みます。
調停での実践的な対応力
調停では単に自らの一方的な言い分を主張したり、法的主張をするだけでなく、調停委員との信頼関係の構築、説得の仕方、相手方の感情等にも配慮しながら、タイミングを見極めた譲歩や提案など、裁判実務での経験が物を言います。当事務所は、実務に精通し、不動産鑑定士等の各種専門家と連携した弁護士が一貫して対応し、スムーズな解決に向けた的確な判断と主張を行います。
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福岡市内で相続問題の解決をお考えの方へ
不動産の評価に争いがある場合や、相続人間での感情的な対立があるケースでも、
冷静かつ戦略的に対応する専門家のサポートが解決への近道です。
当事務所では、法律と不動産評価の両面からアプローチし、ご依頼者にとって最善の結果を導くことを使命としています。
福岡市内・近郊で遺産分割調停や遺留分侵害額請求のご相談をご検討の方は、ぜひ一度、当事務所にご相談ください。
初回のご相談から、専門的かつ実践的なアドバイスを提供いたします。